Herkes başını sokacak bir ev hayali kurar. Geçmişte ev’lenmeye yüklediğimiz anlam daha da yoğundu. Bugün, sosyoekonomik koşulların değişmesi bazı kesimlerin algısını değiştirse de hayatımızın en önemli direği bir evimizin olması. Genişleyen ufkumuzun içine bir de ofis edinme arzusu girdi. Ev stoku ya da ofis stoku gibi konseptleri günlük dilde kullanmaya başladık. Yatırım fonları, finansal diğer enstrümanlar derken beklentilerimiz tamamen değişti. İstanbul mega kent olma yolunda hızla ilerlerken adeta bir şantiye görüntüsü veriyor.
Hakan Kodal geleceği bazılarımızdan daha net görmüş. Aslında “deli misin” diyen de çok olmuş. Mühendislik okuyup, finansta kariyer yaparken, dümeni kırıp gayrimenkul sektörüne demirlemesini, kooperatifçi mi olacak diye yorumlayanlar çıkmış. Konumuz gayrimenkul. Bu alanda konuşacak belli başlı isimlerden biri Hakan Kodal. Sektörü sordum, kendisinin neye ve nerelere yatırım yaptığını merak ettim… AVM kültüründen girdim, kentsel dokunun bize özgürlük tanımadığından çıktım. Kodal’ın önemli ipuçları da verdiği röportaj, umarım gelecek planlarınızda yardımcı olur.
Yaprak Özer: Sn Kodal, eğitiminiz ile kariyeriniz arasına üniversite yaptığınız rehberlik girmiş, kararlarınızı etkilemiş, insan ilişkilerini çok sevmişsiniz. İyi bir rehber miydiniz?
Hakan Kodal: Çok iyi bir rehber değildim çünkü rehberliğin bir yanı vardır, tabii ki hani konukları iyi ağırlamak iyi vakit geçirtmek ama öbür tarafı da hanutla para kazanmak. Benim hala rehberlik yapan arkadaşlarım var bırakamadılar sadece bu sebeple çünkü çok iyi para kazanıyorlardı. Aslında söylemek istediğim, mühendisliğin analitik tarafını çok seviyorum her zaman. Matematik ve analist tarafım çok güçlü oldu ancak mühendislik esasında Türkiye’de benim yıllarımda çok uygulanmazdı, her meslekte mühendis kökenli görebilirsiniz. O yüzden de Türkiye’deki mühendislik uygulamalarına baktığımda montaj yapan işte yurt dışında üretilip de burada montajı yapılan fabrikalarda çalışma alternatifi vardı o yüzden istemedim. Diğer taraftan şu anda arzu ettiğim yerdeyim diye düşünüyorum çünkü insan içerisinde, iletişim var, bir taraftan mühendislik var, yatırım ayağı var. Çok boyutluluk beni cezp etti.
Yaprak Özer: Garanti Yatırım’da başladınız, ne kadar sürdü?
Hakan Kodal: 1991-1995 yılları arasında ben masterdan sonra kurumsal finans bölümünde Paris’te çalıştım. Dönüşte hayalimde bir girişim sermayesi fonu vardı. Bu projeyi uygulamak için Türkiye’ye dönmeye karar verdim. O zaman Garanti Yatırım çok ön plandaydı. Ve Garanti Yatırım’la anlaştım, 1995 senesinde döndüm bir buçuk yıl çalıştım Garanti Yatırım’da ama tam o sırada baktım ki, o zamanlar girişim sermayesi çok zor Türkiye’de çünkü şirketlerin sermayesine yatırım yaptığınız zaman bir kere şirketlerin kurumsal yönetim alt yapısına ihtiyaç var, Türkiye için çok erkendi. O dönemde bir gün tesadüfen gayrimenkul yatırımına geçtim. O zamanlar bana deli dediler.
Yaprak Özer: Bugünkü dünyamızın resmini siz nasıl çizerdiniz?
Hakan Kodal: Tabii o gün bu sektöre girdiğimde 1997 yılındaki resimle bugünkü resim çok farklı. Sadece gayrimenkul sektörü anlamında değil, Türkiye’nin genel durumu dünya ekonomisi açısından da çok farklı bir noktadayız. O gün gerçekten ne mortgage sistemi, ne konut kredisi finansmanı, ne proje finansmanı vardı, 1997 yılında yoktu. Genellikle klasik müteahhitler kooperatifler kapsamına giriyordu. Hatta 1999 yılında ilk defa deprem sonrasında gayrimenkul yatırım ortaklığı derneğinin kuruluşunu yaptığımız dönemde o zaman da kurucu başkanlığını yapmıştım. O dönemde baktığımızda dedik ki; bu ülkede her şeyi sıfırdan yapmamız lazım. Konut finansmanı sistemi, konut kredileri, sigorta sistemi vs. Bugün geldiğimiz noktada aslında yüzde 80’i hayata geçti diyebiliriz altyapı, mevzuat olarak. Ama fiziksel olarak halen istediğimiz yerde olmadığımızı da söyleyelim. Bugün baktığınız zaman o gün gayrimenkul yatırım ortaklığı ilk defa 1996 yılında mevzuatı yürürlüğe girdi. Bugün hala istediğimiz noktada olmadığımızı söyleyebilirim. Çünkü gayrimenkul sektöründe bir tane alışveriş merkezi veya bir iki tane alışveriş merkezinin toplam bazen değeri 1-2 milyar doları buluyor, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının toplam değeri halen çok düşük seviyede. O yüzden kurumsallaşma açısından, sektörün şu anda içinde bulunduğu fiziksel durum açısından hedeflerimizin gerisindeyiz diyebilirim.
Yaprak Özer: Nerede olmayı hedeflerdiniz?
Hakan Kodal: Kendi açımdan bakarsak, ben çok memnunum ama tabii sektörün bütününden de bakarsak bugün olmamız gereken nokta yüzde 50-60’lar diye düşünüyorum. Belki de bu bizim için bir şans oldu, belki yüzde 100’ler noktasına bundan dört beş sene önce gelmiş olsaydık o zaman Türkiye’nin bugünkü durumu da çok kötü olabilirdi. Çünkü biliyorsunuz ipotek finansmanı sisteminin çöküşüyle dünya bu noktaya geldi. Türkiye’nin geride kalmış olması esasında bir yerde avantaj oldu da diyebiliriz.
Yaprak Özer: Şuna gelmek istiyordum, eskiden inşaat sektörü olarak bilirdik, bugün gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul finansmanından söz ediyoruz. İnşaat ekonomi için önemli oldu, sektörle genel ekonomiyi sürüklemek için makro ekonomik düzeyde oynandı, bunun da verdiği bir zarar oldu mu?
Hakan Kodal: Açıkçası 1997 yılındaki gayrimenkul sektörüne baktığımızda tamamiyle inşaat üzerine kurulu, tamamiyle işin fiziksel tarafı üzerine kurulu bir sektör varken bugün esasında finans sektörünün sermaye piyasalarının payı en azından küçümsenmeyecek noktada ama yine toplam bütününe baktığınızda çok düşük. Özellikle gayrimenkul fonlarının, yatırım ortaklıklarının, kurumsal yatırımcıların, sigorta sektörünün, emeklilik fonlarının gayrimenkul sektörü içerisindeki payı halen çok çok düşük. Bugün 300 tane alışveriş merkezinden bahsediyoruz. Toplam 35 milyar dolarlık bir hacimden bahsediyoruz. Bunun için de kurumsal yatırımcıların payı üçte bir yüzde 40’lar bandındadır.
Yaprak Özer: finansal enstrümanların payı yüksek olsa, sektördeki regülasyon o kadar daha mı yüksek olur?
Hakan Kodal: Bunu sadece alışveriş merkezleri açısından konuşuyoruz.
Yaprak Özer: Peki şu algımda yanılıyor muyum? İnşaat çok da regüle olan bir alan değil galiba değil mi, oradaki kontrol mekanizmaları hayli gevşek diyebilirim belki en hafif tabiriyle. Zaman zaman da tehlike sinyalleri çalıyor.
Hakan Kodal: Bugünkü durum açısından esasında o kadar negatif söylemek yanlış olur diye düşünüyorum. Çünkü baktığınız zaman bugünkü gayrimenkul sektörünün alt alanlarında, alışveriş merkezlerinin geldiği noktalar çok ciddi bir seviyeyeulaşmış durumda. Özellikle ofis ve konut alanında, lojistik ve diğer alanlarda esasında biraz daha farklılıklar var. Örneğin konut tarafında dediğiniz gibi herhangi bir regülasyon olmadığı gibi bazı bölgelerde buna dayalı arz fazlası da söz konusu. Ofiste de var ama ofis biraz daha göreceli olarak daha sonradan gelişen bir ticari gayrimenkul alanı olduğu için orada çok ciddi sıkıntı yok. Yani en azından İstanbul’un finans merkezi olmasıyla beraber önümüzdeki ofis stoğunun en azından sıkıntılı olmadığını düşünüyorum. Ama sektörün bütününe baktığımızda genel olarak bir mevzuat boşluğu bir denetleme boşluğu söz konusu bunun altını çizebiliriz. Genellikle bu yerel yönetimlerle sınırlı. Halbuki belki bu tip planlamaların ulusal anlamda yapılıyor olmasında fayda var. Ama bu en son kurulan kentleşme ve şehircilik bakanlığı belki bu yolda önemli bir adım. Keşke bu on yıl önce atılmış olsaydı.
Yaprak Özer: Krea’ya dönebilir miyim, dikkatimi çeken şeyler var. Bir gayrimenkul şirketi kuruyorsunuz buna dünyanın en önemli kurumlarından bir tanesi olan Merrill Lynch’i ortaklığa alıyorsunuz. Nasıl ikna ettiniz?
Hakan Kodal: Aslında ortaklığımız, Krea esasında bir Türk şirketi ana ortaklık yapısı itibariyle. Merrill Lynch ile ortak kurduğumuz bir yatırım fonu var. Biz 2006 yılında Yapı Kredi Koray’dan ayrılma kararı aldığımız dönemde önce, Morgan Stanley’le akabinde Lehman Brothers’la ve en son da Merrill Lynch ile görüştük. Hatta en son Lehman Brothers’la imza aşamasına gelmiştik. Bir şanstır son anda Merrill Lynch devreye girdi. Bizi kurtardı diyelim, çünkü Lehman’la ortak olmuş olsaydık daha farklı olurdu. Bugün tabi Merrill Lynch ile Bank of America’nın birleşmesiyle stratejileri değişti. Bugün itibariyle bakarsanız Krea, halen Merrill Lynch ile ortak yatırım fonunu, gayrimenkul fonunu yönetiyor. Yüzde 25’i Merrill Lynch’in, diğer yüzde 75’i de kurumsal yatırımcıların. Bu mevcut gayrimenkul yatırım fonunun dışında Krea şu anda kendi projelerini de yapıyor. Yani Merrill Lynch’le olan stratejik ortaklığımızı esasında geçen sene itibariyle sona erdirdik ama mevcut yatırımlarımız devam ediyor çünkü Merrill Lynch birleşmeden sonra stratejik olarak gayrimenkul yatırım işinden çıkma kararı aldı. Bildiğiniz gibi dünya 2006’dan bu yana çok değişti.
Yaprak Özer: Gayrimenkul alanı göz göre göre şişti, patladı. Korkmuyor musunuz?
Hakan Kodal: Yok, kesinlikle. Esasında 2008’in Kara Pazartesi’sinde biz ikinci fonumuzun halka arzını yapmak üzere New York’taydık.
Yaprak Özer: Bu kriz bizi teğet geçer diyenlerden misiniz?
Hakan Kodal: Şöyle, belki teğet geçme biraz iddialı bir deyim ancak bakarsanız Türkiye gayrimenkul sektörü içerisinde hiçbir zaman yurt dışında diğer gelişmiş ülkeler kadar borçlanmadı. Bugün toplam 80 milyona yakın nüfusu olan bir ülkede toplam sadece 1 milyon kişinin konut kredisinden bahsediyoruz. Yurt dışında böyle değil. Veya bugün gayrimenkul sektörü içerisindeki toplam kredi kullanımına baktığınızda yurt dışından çok farklı noktalardayız. Veya bankacılık sektörünün özellikle konut kredisi ve ipotek finansmanına dayalı yatırımları açısından yine yurt dışıyla kıyaslandığında Türkiye işin başında. Türkiye şanslıydı.
Yaprak Özer: Nasıl bir riskten söz ediyoruz Türkiye’de şu anda?
Hakan Kodal: Bence bir kere makro anlamda baktığımızda, bugün Türkiye’nin gayrı safi milli hasılasına göre borçlanma tutarına baktığınızda yüzde 43’lerdeyiz.Bu oran gelişmiş ülkelerde yüzde 100’lerin üzerinde. Bugün Yunanistan’da yüzde 150’lerde. Türkiye’nin genel durumuna baktığımızda bunun içerisinde gayrimenkul payına baktığınızda çok çok düşük noktalardayız. Yani bugün 30 milyar dolarlık toplam ipotek finansmanına dayalı toplam bilanço aktiflerinden bahsedebiliriz bankacılık sektöründe. Bu toplam gayri safi milli hasılayla kıyasladığımızda yüzde 5’lerde. Gayrimenkula dayalı sermaye piyasası veya kredi piyasalarında herhangi bir risk söz konusu değil.
Yaprak Özer: Peki, pek çok dedikodu var. Her an domino taşları misali devrilme yaşanabileceği söyleniyor. Diğer sektörleri peşinden sürükleyebilir kontrolsüz gidiyor diye uyaranların sayısı fazla.
Hakan Kodal: Şimdi doğal olarak bu sektörde iki tane farklı alan var. Bir tanesi konut alanı. Hep gazetelerin gördüğü veya en azından konuştuğu hep konut alanı. Şimdi konut alanına baktığınızda da bugün tabii ki bölgelere odaklandığınızda veya şirket bazında baktığınızda belli alanlarda bir arz fazlası olabilir. Bunu kendi gözlerimizle görüyoruz yani. Buradaki temel konu Türkiye’nin bundan beş yıl sonra nerede olacağı konusu.
Yaprak Özer: Nerede olacak?
Hakan Kodal: Eğer Türkiye ekonomik anlamda bugünkü trendini devam ettirebilirse Türkiye çok şanslı bir konumda. Esas verilmesi gereken cevap burada. Eğer Türkiye bugün gelişmekte olan ülkeler arasında ki, ben bunu yurt dışında çeşitli toplantılarda gözlemliyorum. Bugün Brezilya, Meksika veya Hindistan, Çin gibi ülkelerde eğer gelişmekte olan trendini devam ettirirse esasında Türkiye çok farklı bir noktaya gidiyor anlamına gelir. O zaman bu konuştuklarımızda esasında arz fazlası falan yok. Niye? Çünkü Türkiye’de tüketicinin alım gücünün artışıyla beraber aynı zamanda bir nüfus artışı var. Artı kentleşme de söz konusu. Bugün dünyada genel trendlerden biri büyük kentler daha da büyüyor. İstanbul’da 15 milyon nüfus 20 milyon olacak, 20-25 olacak. İstanbul’un toplam nüfusuna baktığınız zaman bundan 20 sene sonra bu söylediğiniz arz fazlası gibi bir durum söz konusu olmayacak. Eğer Türkiye’de 5 yıl sonra işler tersine dönecek diye bir şey konuşuyorsak, tabii ki o zaman bir sorundan bahsedebiliriz, ama bu sadece konut sektörüyle veya gayrimenkul sektörüyle limitli olmayan bir sorun. Bence yöresel sorunları genele uyarlamayalım. Bunu biz çok yapıyoruz yani işler iyiye gittiğinde tozpembe diyoruz işler kötüye gittiğinde her şey çok karamsar. Hiçbir zaman böyle değil. Gayrimenkul sektöründe beş on yıllık dönemlerle bakmamız gerekiyor. Ama ben her zaman tüketicilere özellikle daha temkinli olmalarını öneriyorum. Özellikle ikinci eli olan, hemen kiralayabilecekleri, daha merkezi bölgelere girmek daha doğru diye yönlendiriyorum. Tabii ki daha spekülatif gayrimenkulun alanları söz konusu. Gelişmekte olan bölgeler, örneğin çiftlik evleri, yazlıklar buralarda tabii bir yer aldığınız zaman beklemeniz gerekir diye düşünüyorum. O yüzden de bu tercihlere bakarsak sektörün bütününde sorun görmüyorum ancak Türkiye’de şöyle bir sıkıntı var, henüz fiyatlama konusunun oturmadığını düşünüyorum. Bugün eğer biz orta segment bir konuta 3-4 bin dolar ödüyorsak metrekaresine “prime asset” dediğimiz yani prima gayrimenkul en iyi yerdeki lokasyondakilerin normalde Londra’daki rasyolarına bakıyorsunuz Paris’e bakıyorsunuz, New York’a bakıyorsunuz İstanbul için bu ülkelere, bu kentleri baz almamız lazım. Buradaki rasyolar genellikle bire beş, bire altıdır. Yani diyelim New York’ta siz Manhattan’ın en güzel yerinde bir yer alıyorsanız 50bin dolardır metrekaresi. Ama standart bir gayrimenkul alıyorsanız da 10bin dolardır, bire beştir. İstanbul’da bu henüz oturmamış vaziyette. İstanbul’un her yerinde siz 5bin dolara, 3bin dolara yer bulabilirsiniz, bu normal değil. Bu yüzden de fiyat seviyelerinin, semtlerin İstanbul’un hızlı gelişiminden bağımsız bir şekilde oturması lazım. Ben her sektörde olduğu gibi, bazı sıkıntılı şirketler de sorun olabileceğini, sektörün bütününde bir sıkıntı olmadığını düşünüyorum.
Yaprak Özer: Siz birikimlerinizi nasıl değerlendirirsiniz. Konuta mı, ofise mi yatırırsınız?
Hakan Kodal: Şöyle söyleyeyim, bugüne kadar bütün yatırımlarımı gayrimenkul sektöründe değerlendirdim. Halen de konut kredisi ödüyorum. 1995 yılından beri düzenli olarak konut kredisi ödüyorum bir, iki bazen bu üçe çıktı kapattım, sonra sattım. Gerçekten gayrimenkul sektörünün tabii ağırlıklı benim yatırım stratejimde ben prima bölgelere yatırım yapıyorum. Çok spekülatif arsa falan ben bu tür şeyleri sevmiyorum. Hemen kira getirisi olacak. Ağırlıklı konut, perakende tarafına girmek isterdim, şirket olarak ayrı yatırımlarımız var ama ben şahsi yatırımlarımdan bahsediyorum. Ama orada da özellikle ana akslarda alışveriş merkezleri dışında doğal olarak orada bireysel mağaza alamazsınız. Ancak Bağdat Caddesi, Beyoğlu için geç kaldığımı söyleyeyim. Konut tarafında hayır. Özellikle oradaki yatırımlarımdan çok memnunum. Önemli olan burada alıp uzun yıllar beklemek değil şöyle söyleyeyim ben aldığım bir gayrimenkulu genellikle 3-4 yıl içerisinde mutlaka realize ediyorum.
Yaprak Özer: Ne demek realize ediyorum?
Hakan Kodal: Yeniden onu başka bir yere yatırıyorum yani sürekli farklı yatırımlara. Ve burada duygusal olmamak lazım. Kadınlar özellikle bu konularda daha duygusal yani,“oturmak istediğim yere sahip olmalıyım” derler, ben oturmak istediğim yerde kirada oturabilirim ama yatırımımı gelişmekte olan yerlere yaptım bu güne kadar.
Yaprak Özer: Ne zaman gayrimenkul desem AVM’leri söylediniz. Gayrimenkulün pırlantası alışveriş merkezleri diyebilir miyiz?
Hakan Kodal: En çok konuşulanı kesinlikle.
Yaprak Özer: Ve en kârlı olanı galiba değil mi?
Hakan Kodal: En kârlı olanı diyemeyeceğim çünkü bütün segmentlere yatırım yaptım bu güne kadar alışveriş merkezleri konut tarafındaki kârlılık alışveriş merkezlerinde yok. Bence büyük bir yanılgı, herkes alışveriş merkezlerini böyle para basan, inanılmaz iki yılda falan geri dönen yatırımlar gibi görüyor. Hayır alışveriş merkezleri 300 tane yatırım varsa bu 300 tane yatırımın yüzde 90’ı genellikle 10-15 yılda kendini geri ödeyen yatırımlar.
Yaprak Özer: 2011’de AVM ziyaretçi sayısı 1.3 milyar kişi. Tüketicilerin yüzde 70’i hazır giyimi buralardan alıyormuş. Türkiye’de AVM’ye gitme sıklığı ayda 6 kezmiş. Yüksek bir oran değil mi?
Hakan Kodal: Değil. Bakarsanız araştırma AVM’lerin Türk halkının vazgeçilmezi olduğunu gösteriyor. Bu esasında AVM’lere özgü bir şey değil. Esas, kentlerimizin meydanlarının, alışveriş caddelerinin, parklarının olmamasına bağlı. AVM orada bir boşluğu dolduruyor.
Yaprak Özer: Dışarıda yürümeyi istiyoruz biz… Alışveriş merkezleri de olsun ama caddelerimiz de olsun.
Hakan Kodal: İnanın biz de istemiyoruz, yani alışveriş merkezleri yatırımcılarına baktığınız zaman, mutlaka 300 tane AVM içerisinde yüzde beşi onu vardır ki sektörün bütününü temsil etmiyor. Bunları bir kenara bırakıyorum ancak sektörün bütününe baktığımızda bizler de bazı yeşil alanlara yatırım yapmışız. 100-150 milyon dolar bugünkü duruma bakmışız, bizim de karşımızdaki alan bir anda değişiyor, AVM çıkıyor bizler de memnun değiliz bundan. Ama sıkıntı alışveriş merkezlerine bağlı bir sıkıntı değil. Kentleşmeyle bağlı bir sıkıntı. Alışveriş merkezleri dışında bugün, bunun altını çizelim aynı şey konutta da söz konusu, aynı şey ofiste de söz konusu. Herkesin bir mülkü var, gayrimenkulu var doğal olarak gidip belediyeden buraya bir imar talep ediyor. O da onun hakkı. Buradaki sıkıntı henüz bir mevzuatla bunların belli kotalarla değerlendirilmesi mümkün değil. Halbuki siz yurt dışında bir alışveriş merkezi ruhsatı almak istediğiniz zaman veya bir ofis ruhsatı almak istediğiniz zaman, aynı zamanda o bölgede yaşayanların bulunduğu bir şey var çok ciddi izin sürecinden geçiyorsunuz. Türkiye’de böyle bir şey söz konusu değil. Bu noktaya geliyoruz ama diye düşünüyorum. Buradaki sıkıntı AVM’lerle kısıtlı bir sıkıntı değil, genel kentleşmeyle ilgili bir sıkıntı. Ben önümüzdeki 3-4 yıl içerisinde toparlanacağını düşünüyorum çünkü toparlanmazsa bu yapılan yatırımlar da boşa gidecek. Çünkü niye… Siz bir tane alışveriş merkezi yapıyorsunuz, bilemediniz iki tane, yanınızda üçüncüye izin verilmemeli. Nasıl eczanelerde belli kotalar getiriliyor, bakkallarda, benzin istasyonlarında belli kotalar getiriliyorsa aynı şey alışveriş merkezlerinde de getirilmeli. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde bu konuda dernek olarak da bizim çalışmalarımız var, öneri hazırlığımız var. Ama dediğim gibi buradaki sıkıntı kentleşmeyle ilgili bir sıkıntı, alışveriş merkezleri tam tersine sanıyorum gayrimenkul yatırımları içerisinde en çok tüketici düşünülerek yapılan yatırımlar. Bunun dışındakiler tamamıyla kopuk yatırımlar diyebiliriz. Şu anda İstanbul’da gerçekten baktığınızda 100 tane alışveriş merkezi var. Bunu indirgediğimizde, bu ölçekteki alışveriş merkezleriden 40 tane var. Bu 40 tane 18 milyonluk nüfusta 40 tanenin esasında alternatifi ne dediğinizde, bizim kaç tane alışveriş caddemiz var? Alışveriş caddeleri olmamasının problemi alışveriş merkezleri değil.
Yaprak Özer: Siz kaç defa alışveriş merkezine gidiyorsunuz?
Hakan Kodal: Belki 6 defa gitmiyorum ama 3-4 defa gidiyorum.
Yaprak Özer: Peki açık havada dolaşıyor musunuz?
Hakan Kodal: Evet, özellikle Beyoğlu’nu, Bağdat Caddesi’ni çok seviyorum. Boğazını çok seviyorum kesinlikle hatta az buluyorum keşke dört beş tane daha yer olsa böyle İstanbul’da. Ben size bir istatistik göndereceğim, İstanbul’daki toplam alışveriş merkezlerinin kullandığı toplam alan sayısıyla konut veya diğer fonksiyonlara göre gerçekten alışveriş merkezleri çok konuşuluyor ama bence İstanbul’un esas sorunu kesinlikle onlar değil.
Yaprak Özer: Memnun kaldınız mı bu yıl ShoppingFest’ten?
Hakan Kodal: Burada baktığınız zaman İstanbul Shopping Fest esasında bizim için gayrimenkul sektörü ve alışveriş merkezleri sektörü dışında perakende sektör için inanılmaz bir fırsat. Geçen seneye göre kesinlikle daha iyi rakamlar açısından. Yabancıların gelişi giderek artıyor.
Yaprak Özer: Kimler geliyor?
Hakan Kodal: Özellikle Ortadoğu ülkeleri, Balkanlar, yakın Asya. Çok ciddi bir kesim de var ve bunlar özellikle Türk dizilerinin de etkisiyle İstanbul onlar için artık Londra ve New York’tan daha cazip bir yer. Onun atını çizmek gerek İstanbul ShoppingFest’in esas misyonu bugün değil 10 yıl sonra ortaya çıkacak.
Yaprak Özer: Ne ortaya çıkacak?
Hakan Kodal: İstanbul, Paris, New York gibi olacak… İstanbul duyunca bundan on sene önce ne gelirdi kapalı çarşı ve boğaz gelirdi ve kebap gelirdi öyle değil mi. İstanbul duyunca on sene sonra alışveriş, eğlence, kültür yani tekrar geri dönüp yani her yaz gidebileceğiniz bir kent noktasına doğru gidiyor İstanbul. Bunu yaptığınız zaman o zaman bu konuştuğumuz rakamlar komik kalacak. Çünkü İstanbul’un gerçekten vizyonu, İstanbul’un imajı Türkiye’nin üzerinde bir imaj. Yani bugün İstanbul’da yaşıyorum dediğinizde size Avrupalının bakış açısı ben Türk’üm dediğinizden farklı. İstanbul’dan geliyorum dediğinizde insanların size bakış açısı daha pozitif. O yüzden de İstanbul Shopping Fest’in esas misyonu İstanbul’u herkesin imreneceği tekrar tekrar geleceği bir merkez haline getirmek. Bugün Londra ve New York’a niçin gidiyorsunuz mesela gayrimenkul yatırımı yapıyorsunuz, oraya çocuğunuzu okul için gönderiyorsunuz. Restoranlara yine gidiyorsunuz. Tabii ki alışveriş yapıyorsunuz, tabii ki gitmişken ama kaç defa Londra’ya gidip de Big Ban’e gittiniz, bir defa gittiniz. Yani Big Ban için gitmiyor insanlar. Buraya da Kapalı Çarşı için bir kere gelecekler. Önemli olan İstanbul’u bir merkez haline getirmek.
Yaprak Özer: Peki İstanbul’u yaşarken bir de İstanbul’u finansçılar açısından yaşatmak istiyoruz. İstanbul’u bir finans merkezi haline getirmek istiyoruz. Burada da iddialı söylemlere sahibiz. Aslında bu kadar iddialı olabilir mi İstanbul?
Hakan Kodal: Bir kere finans merkezi projesi bir gayrimenkul merkezi projesi olamaz. Finans merkezi diyebilmeniz için ekonomik anlamda o ülkenin stabilitesini ve bankacılık sektörünün rüştünü ispatlaması lazım, uluslararası anlamda. Bu yolda Türkiye iyi gidiyor yani bugün İsviçre’ye parasını yatıran bir kesim Ortadoğu, Körfez kökenli bir kesim. Artık İstanbul’a veya Türk bankalarına yavaş yavaş güvenmeyi öğrendi ama buradaki temel soru Türkiye’nin ekonomisinin ne olacağı, Türkiye’nin bankacılık sektörünün ne olacağı… Eğer bu planlandığı gibi giderse, evet. Bu İstanbul vizyonunun bir parçası bugün New Kork sizin için bir finans merkezi mi, ama finans merkezi dediğinizde aklınıza Twin Towers geliyor, her tarafı finans merkezi oranın.
Yaprak Özer: Biz bundan 10-20 yıl sonrası için birden fazla İstanbul’dan mı söz ediyoruz?
Hakan Kodal: İstanbul’un iki yakası hiçbir zaman bir araya gelmeyecek. Çünkü İstanbul kimine göre 15 kimine göre 18 milyon. Bundan 25 sene sonra İstanbul 25-30 milyon olacak. İstanbul büyümeye devam edecek. O yüzden biz İstanbul’a üç tane köprü de yapsak beş tane köprü de yapsak iki yakasını bir araya getirme şansımız yok. O yüzden İstanbul’un ikiye bölünmesinin doğal olduğunu kabullenmek lazım. İstanbul iki tane üç tane büyük kent. Böyle baktığınızda doğal olarak İstanbul’un korunması gereken bir boğaz hattı var. Boğaz hattıyla beraber bir tarihi yarım adası var. Buralar bence hassaslıkla ele alınması gereken bölgeler. Bunun dışında yeni bölgelerde ne yapılacağı önemli değil. Zaten o büyüme, o yüzden de söylüyorum ya hani biraz önce ilk sorulardan biriydi gayrimenkul sektöründe bu fiyatlar bu söylentiler. İstanbul 25 milyon nüfus olduğunda, İstanbul gerçekten Newyork Londra gibi bir yer olduğunda bu fiyatlar komik kalacak. O yüzden de İstanbul’un yeni projelere ihtiyacı var. Bence Kanal İstanbul, benim şahsi fikrim burada biraz daha ütopik bir proje yani İstanbul’un vizyonuna ne kadar uyuyor emin değilim. Onun yerine onun maliyetiyle başka şeyler yapılabileceğini düşünüyorum. Ama yine de İstanbul’un yeni gelişim akslarına ihtiyacı var artı dönüşüme ihtiyacı var yani mevcudu dönüştürmeye ihtiyacı var ama muhteşem bir kentimiz var. Bu kadar kötülüğe rağmen o güzelliğini koruyor.
Hakan Kodal
Krea Gayrımenkul İcra Kurulu Başkanı
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Başkanı.
Urban Land Institute Yönetim Kurulu üyesi
Hakan Kodal, elektronik mühendisliği okudu, ardından Fransa’ya işletme alanında master yapmaya gitti. Mühendisliğin analitik tarafını sevmesine karşın, mühendis olarak çalışmayı arzu etmedi. Üniversitenin son yıllarında rehberlik yaparken karar verdiğini söylüyor, “Ben mühendis olarak çalışmayacağım ama işin içerisinde mutlaka insan olmalı, uluslar arası bir ayağı olmalı, matematik her zaman hoşuma gitti. Yatırım, finans alanı. O yüzden de finans ağırlıklı işletme masterı için Fransa’ya gittim.”
